納得の家に住みたいと家さがしをし、やっと住みたい家が見つかりました。中古住宅ですが、築年数も古いため価格も手頃で、自分好みにリフォームしたいと思っています。しかし、いろいろ決まり事もあるみたいで、どの程度自由にできますか？

築年数の古い中古住宅を購入した際、建て直しを希望される人もいると思います。一戸建ての場合、その土地も買っているわけですから、建物が古ければ建て直すことは可能です。けれど、自由に家を建ててもいいかというと、それは法律で決まり事が決めてあるのです。

建ぺい率と容積率

不動産広告を見ていて、「建ぺい率」や「容積率」という用語が載っていると思います。これらは、土地の利用制限に関する重要な用語です。これに違反すると住宅ローンも通らなくなりますから気をつけましょう。
「建ぺい率」は建築面積の割合のことで、用途地域ごとに防火、避難路、通風などを考えて決まります。建ぺい率が70％制限の土地で、敷地面積が100m2だと70m2までしか家を建てられません。「容積率」とは敷地面積に対する床面積の割合のことになります。容積率が大きいほど高い建物が建てられるということです。住宅地域では容積率の制限は厳しいですが、商業地域では緩いので、高層のマンションも建てることができます。

セットバック

また道路にも、建物の敷地が4m以上の幅の道路に2m以上に接していないといけないという「接道義務」があります。幅が4m未満の道路は「みなし道路」と呼ばれ、このみなし道路に面した敷地の場合は、道路の中心から2m以上離れていないと家を建てることはできない決まりになっています。ほかにも道路の片側が線路や川、崖になっているときは、道路の端から4m以上離れていないとダメで、これを「セットバック」と呼びます。中古住宅で「セットバックあり」の表示があるときは、その部分は建ぺい率や容積率の計算に入らないので注意が必要です。