住宅を購入する場合、住宅ローンを申請し融資を受けるのが一般的です。それが受けられないとなると、購入したくてもできないので、期日以内であれば契約を解除できます。このような事態に備えた特約（ローン特約）が「重要事項説明書」に書いてあるはずです。逆に、この特約がついていないと、ローンが組めなくても契約解除できませんので、特約がついているか確認をしてみてください。
他に契約解除できるのは、契約違反による解除です。たとえば売主がなかなか引っ越さず物件を引き渡さないとか、買主が期日までに支払いをしない場合などです。この場合、相手に催告をした上で、契約を解除することができます。さらに、相手側に違約金を請求することもできます。この違約金についても、最初の契約時に決められていることが多いので、違約金よりも損害額が多くてもそれ以上の請求をすることはできません。
また、引き渡し前に地震など、売主・買主双方に原因もなく破損や消失した場合にも契約は解除できます。しかし、補修などして引き渡せるようなら、そのまま売主が補修して引き渡します。ほかにも、買主が手付け金を放棄した場合、売主が手付け金の2倍の金額を払うことで契約を解除することもできます。
以上が契約解除についての事例ですが、これらが契約書や説明書に記載されているかどうか、必ず確認しておきましょう。
住宅購入の際には手数料や税金など支払う分のお金も用意しておく必要があります。だいたい中古住宅だと、物件価格の5～10％が諸費用となるでしょう。4000万円の住宅ならば、だいたい200万円～400万円くらいでしょうか。
また、不動産会社の仲介ですと仲介手数料（購入価格×3％＋6万円が上限）を支払いますが、こちらは不動産会社との交渉で値下げしてくれることもあります。物件の登記や抵当権の登記など司法書士に頼んだ場合、それの報酬も必要でしょう。
そのほかこまごまとした税金等もあります。売買契約書に貼るための印紙代や登記する際の登録免許税、土地や建物を購入すれば発生する不動産所得税などの支払いもあります。土地には消費税はかかりませんが、購入代金や仲介手数料、司法書士への報酬などにはかかります。しかし、不動産会社の仲介を含めて個人から家を買った場合には、建物にも消費税はかかりません。
その他にも、住宅ローンを組む場合にも諸経費はかかってきます。住宅購入にはそれらも含めて予算を考えるといいでしょう。また、諸経費もローンに組み込んで借りることもできます。
不動産広告を見ていて、「建ぺい率」や「容積率」という用語が載っていると思います。これらは、土地の利用制限に関する重要な用語です。これに違反すると住宅ローンも通らなくなりますから気をつけましょう。
「建ぺい率」は建築面積の割合のことで、用途地域ごとに防火、避難路、通風などを考えて決まります。建ぺい率が70％制限の土地で、敷地面積が100m2だと70m2までしか家を建てられません。「容積率」とは敷地面積に対する床面積の割合のことになります。容積率が大きいほど高い建物が建てられるということです。住宅地域では容積率の制限は厳しいですが、商業地域では緩いので、高層のマンションも建てることができます。
また道路にも、建物の敷地が4m以上の幅の道路に2m以上に接していないといけないという「接道義務」があります。幅が4m未満の道路は「みなし道路」と呼ばれ、このみなし道路に面した敷地の場合は、道路の中心から2m以上離れていないと家を建てることはできない決まりになっています。ほかにも道路の片側が線路や川、崖になっているときは、道路の端から4m以上離れていないとダメで、これを「セットバック」と呼びます。中古住宅で「セットバックあり」の表示があるときは、その部分は建ぺい率や容積率の計算に入らないので注意が必要です。
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家を買うということは、とても大きな買い物です。トラブルが起きないように宅地建物取扱主任者が、買主に対して必ず重要事項説明書を交付し、説明したあと記名捺印することになっています。
この重要事項とは、住宅の売買代金、支払方法、法令上の制限、手付け金、契約解除事項、契約不履行、ローン特約についてなどのことです。手付け金は、先に支払っているお金ですが、物件の引き渡し後には売買代金の一部となります。けれど、引き渡しまでに買主が手付け金を放棄すれば契約解除となります。また、売主が手付け金の2倍のお金を買主に支払うことでも契約解除が行われます。ローン特約とは、住宅ローンの審査が通らなくて借り入れできない場合にも契約解除ができます。中古住宅でもマンションの場合は、修繕積立金、管理費、共有部分の範囲や駐車場・駐輪場などについても説明があるでしょう。
これらは売買契約書を交わす直前で行われることが多いのですが、時間がないときちんと確認もできないでしょうから、できれば説明書だけでも早めに手に入れるようにしましょう。説明が終わり、記名捺印が完了したら、その重要事項の説明は受けて納得したとみなされますから、疑問点は必ず質問して、すべて納得してから記名捺印するようにします。
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マンションには住民同士で組織されている管理組合がどこでもあります。管理組合によって、マンションの修繕や住民の意見をまとめたりしています。管理費の積み立てにより運営されています。マンションによって、自主的に管理している場合と管理会社へ委託している場合があります。ほとんどの場合は業務委託しているところが多いですが、その分管理費は割高になっています。けれど、日々の点検や修繕などのこまごまとしたことをすべて住民だけでやるのは大変です。その分管理会社が入ってくれていると、それらの作業や交渉なども引き受けてくれます。
管理費や修繕積立費、駐車場代、駐輪場代などがいくらなのかも確認しておきます。新築と違い、後から管理組合に入るわけですから、今までのやり方なども伺っておくといいでしょう。
また、住宅は定期的に修繕が必要です。マンションの場合、一般的に10年～15年を目安に大規模修繕が行われます。その際、修繕積立金でまかなうのですが、修繕費に対して積立金が足りない場合は徴収されることがあります。それも数十万円などまとまった金額のことも多そうです。近々大規模修繕が必要なマンションの場合は、それらについても確認すべきでしょう。できれば修繕後に購入する方が楽かもしれませんね。
]]>たとえば、物件の敷地面積の表示方法ですが、敷地のほか私道負担があるとき、その面積も別に表示する必要があります。ですから、【120cm2（私道含む）】という表示はしてはいけません。チラシにおいての価格表示は、最高価格と最低価格、最多価格帯の表示のみでいいことになっています。また、ガスや水道施設の負担金や管理維持費が必要な場合にも費用を表示しなくてはいけません。
最寄り駅や学校など公共施設、病院やスーパーなどへの距離や所要時間の表示については、徒歩での道のりは80mを1分と計算しています。しかも坂道や信号待ちなどの時間も考えられてませんから、【徒歩10分】と表示されていても実際歩くともっとかかるでしょう。必ず自分の足で調べることが大切です。バスの場合も渋滞などありますから、余裕をみて考えた方がいいでしょう。また、大規模マンションの場合、駅から一番近い棟を計算されていますから、実際購入予定の場所から確かめましょう。
土地には用途地域の種類があります（第一種低層住宅専用地域など）。用途地域によって建ぺい率や容積率が変わってきます。中古住宅購入の場合、改築するときに違反とならないよう気をつけましょう。
今の家が手狭になって購入するのですから、間取りやスペースは重要になってきます。家具を置くスペースも考えながら見てみましょう。ただ広さだけでなく、ダイニングテーブルを置いたときに椅子の後ろは通りやすいかなどやドアの開け閉めがスムーズかどうかなど、実際に生活したときのことを考えてチェックしてください。中古物件ですから、床のきしみなども要チェック。また、ベランダの防水処置なども確認しておきましょう。
車を所有している人なら駐車場チェックもお忘れなく。戸建物件でも車庫のないものもありますし、マンションの場合、駐車場に空きがあるかどうかの確認も必要です。車以外のバイクや自転車を置くスペースは足りてますか？ マンションでは１戸につき決まった台数しか置けないところもありますから必ず確認を。また、出し入れしやすいかも見ておくといいでしょう。
お子さんがいる場合は学区など住居環境も重要です。近所に引っ越すなら様子は分かりますが、馴染みのない場所だと実際現地に行って周囲を散策するといいでしょう。駅までの距離やスーパーや病院などへはどのくらいかかるのか確認しておきます。通学路の確認もしておくといいですね。日中と夜間でも交通量や雰囲気も変わってきます。ご近所の様子も聞けたら聞いてみましょう。隣人がどんな人かあらかじめ分っていた方がよかったりします。
このように気になる点は何でも確認しましょう。そして納得のいく買い物をしてください。
まずは、価格ですね。新築に比べると、同じ間取りでも安くなっています。しかし、物件によっては修繕やリフォームの必要がありますから、その分の予算も見ていた方がいいでしょう。また、カーテンやエアコンなど前の持ち主がそのままにしてある状態で引き継いだ場合には、その分の費用を浮かせられますね。
すでに完成している中古住宅ですから、その地域のことも確認できます。ご近所に何があるのか、お隣さんの感じとか。とくに集合住宅の場合、どんな人が住んでいるのかを事前に確認できることはメリットです。売主がまだ住んでいる状態で見学するときもあります。そのときに売主から直接隣人に関することを聞くといいでしょう。ご近所トラブルで売りに出しているケースもありますから、確認は忘れなく。テレビの受信体系などの情報も、住んでいる人ならではの情報も集められます。
また、自分の好きなようにリフォームできるのも魅力の一つです。新築住宅より価格が安い分、リフォームにお金をかけられますよね。リフォームの必要性を訴えて、価格の値引きにも応じてくれたりします。通り一遍な新築物件よりも、自分仕様にリフォームした住宅に住みたいという人も多いのではないでしょうか。
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たとえば、「完全」「完璧」「絶景」「万全」など、絶対的な表現。また、他の物件と比べて優れているという表現で、「日本一」「抜群」「当社のみ」「超」「至便」「業界初」など。これらは実際、業界初なのか日本一なのか確認する必要がありますよね。「最上級」という意味で使われる「特選」「最高級」などの用語や「格安」「掘り出し」「破格」などという著しく安いという用語も要チェックです。
「即日完売」や「完売御礼」と表示されているものは、事実と相違ないか証明する資料も提示してないと信用できませんね。駅までの距離を道のりではなく、直線距離で表示してるものや「将来必ず値上がりします」などというのもダメです。
また、格安優良物件を表示しておきながら、実際はそれよりも格下の物件しか販売しないのも誇大広告となります。再建築不可でありながら、それを表示せず安い物件と勘違いさせて売る、なんてこともありますから注意が必要です。
記載されていることはすべて確認して、写真やイメージに惑わされないように。自分で物件を確かめることが一番重要です。決して誇大広告に騙されないようにしてください。
まずは、「フラット35」。住宅金融支援機構の住宅ローンで、最長35年固定金利型となっています。これは、最初に返済額が決まっているので資金計画もたてやすく、保証料・繰り上げ返済手数料もかからないので、多くの人が利用している住宅ローンです。金融機関によって金利は異なりますが、21年以上35年以下の返済期間で2.820％～3.960％となっています（平成21年7月融資開始時点）。取扱金融機関にて申し込めます。
住宅財形貯蓄を行っていなくても、一般財形や年金財形をやっていれば利用できるのが「財形住宅融資」です。対象は、財形貯蓄を1年以上続けていて、50万円以上の残高がある人。5年固定で、5年ごとに金利見直しを行います。平成21年7月時点の金利は、1.96％となっています。
各銀行も住宅ローンは取り扱っています。固定型だけでなく、変動型、固定金利選択型、上限金利設定型などいろいろな金利があり、組み合わせたタイプもあります。預金連動型や利用状況により金利優遇があったり、女性用など銀行によってもさまざまです。
また、住んでいる自治体によっては住宅ローンがあるところもあります。あまり知られていないことも多いので、調べてみてはどうでしょう。ほかにも、生命保険会社やノンバンクでも住宅ローンを扱っているところはあります。勤務先で扱っている住宅ローンもあります。金利も優遇されていたりするので、一度確認してみては。
住宅ローンは先も長く高額なものですから、金利や手数料など少しでもお得になるよう、十分情報収集しておきましょう。
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